شهرسازان نوین (NGO)

در  شهرهای دنیا مکانیسمی به اسم حق ساخت قابل انتقال (Transferable Development Right)  یا TDR وجود دارد که کمی شبیه تراکم‌ در شهر تهران است ولی تفاوت‌های عمده‌ای هم با آن دارد. مثلا در نیویورک این مکانیسم تا حد خوبی فعال است و بین مالکان مختلف خرید و فروش می‌شود.

ولی تی‌دی‌آر چیست و چه فرقی با تراکم‌فروشی دارد؟

به طور ساده مکانیسم تی‌دی‌ار یک مکانیسم «سقف و مبادله» (Cap and Trade) شبیه روش رایج در بازارهای آلودگی است.

شهر برای مناطق مختلف سقف تراکم تعیین می‌کند و مطمئن می‌شود که حجم کل تراکم در یک ناحیه از حدی بیش‌تر نمی‌شود. ولی در داخل محدوده مالکان ساختمان‌های مختلف می‌توانند حق‌ تراکم‌شان را به سازندگان داخل منطقه بفروشند.

با این مکانیسم جلوی سر کشیدن ده‌ها برج در یک منطقه فشرده گرفته می‌شود ولی برج سازان می‌توانند حق تراکم (گاهی حق هوا هم گفته می‌شود) مالکان ساختمان‌ها و زمین‌های کم‌تراکم را بخرند و نهایتا همه این تراکم‌ها را در قالب یک ساختمان بلند بسازند.

در نیویورک از این مکانیسم یک استفاده دیگر هم می‌شود: شهرداری بنا به ملاحظات فرهنگی و تاریخی، ممکن است بخواهد که بافت برخی مناطق را دست نخورده نگه دارد. مثلا منطقه‌ای در شهر هست که سالن‌های نمایش معروفی دارد و نیاز بوده که حفظ شود.

در این صورت بنا به توافق شهرداری و مالکان آن ناحیه تاریخی خاص، تراکم ساختمان‌های این منطقه قابل انتقال به سازندگانی در مناطق دیگر شهر است.

خب فرق قضیه با تراکم‌فروشی کشور ما چیست؟

فرقش این است که در این شیوه شهرداری حق ندارد اجازه ساخت تجمیعی بیش‌تر از تراکم مشخص شده در ناحیه‌بندی (Zoning) را به سازندگان بدهد. بل‌که فقط اجازه می‌دهد تراکم به صورت سیال بین ساختمان‌های منطقه جابه‌جا شود، بدون این که تراکم کل منطقه تغییر کند.

درآمد شهرداری از تراکم کجا است؟

می‌تواند از مالیات روی مبادلات خرید و فروش تراکم باشد. ضمن این که ایده مالیات سالیانه از تراکم واگذارنشده به غیر هم مطرح است.

چه طور؟

با این منطق که تراکم و زمین دو دارایی جانشین هم هستند. شما می‌توانید جمعیت بیش‌تری را در سطح (زمین بیش‌تر) یا در ارتفاع (هوا) ساکن کنید.

پس هوا و زمین به لحاظ تابع تولید مسکن شبیه هم عمل می‌کنند.

برخی شهرها این سیاست را دارند که از زمین مالیات خیلی بیش‌تری بگیرند تا از ساختمان تا به این شکل دارندگان زمین خالی را به ساختن تشویق کنند. همین سیاست برای مالیات گرفتن از تراکم واگذارنشده  هم مطرح است چون آن هم شبیه زمین ساخته‌نشده است.

پراکنده رویی شهری، توسعه کالبدی کم تراکم، بدون برنامه و جسته گریخته ای است که با گسترش نامحدود به نواحی پیرامونی غالبا دارای ارزش طبیعی شهر مشخص می شود.

پراکنده رویی در سال های اخیر به یکی از چالش های‌اصلی برنامه ریزی شهرها تبدیل شده است.

همانگونه که شهرهای کشورهای مختلف در حال رشد و توسعه هستند، پراکنده رویی شهری، در حال بیشتر شدن است و این رشد ناهمگون، به محیط زیست آسیب های جبران ناپذیری وارد می کند.

زمانی که درآمدهای مردم یک جامعه زیاد می شود، تمایل به حومه نشینی نیز گسترش می یابد. محرک دیگر این پراکنده رویی، در اختیار بودن ماشین های ارزان قیمت، سریع و راحت است.

البته نباید غافل شد که محدودیت های تراکمی و مقررات منطقه بندی فعلی، مشوق این روندها است. تحقیقات OECD بر روی ۱۱۰۰ شهر نشان می دهد که ۶۰ درصد فضای شهرها کم تراکم هستند و این به معنای ترافیک بیشتر، تولید گازهای گلخانه ای بیشتر و در نهایت آلودگی هوا است. همچنین فضای سبز کمتر برای طبیعت و تنوع زیستی و هزینه بیشتر برای حمل و نقل و تسهیلات عمومی.

دولت ها برای مقابله با این وضعیت، باید قوانین مالیاتی بر سفر با ماشین شخصی و پارکینگ های عمومی وضع کرده و محدودیت های تراکمی را مورد بازبینی قرار داده و حمل و نقل عمومی سبزتری (دوستدار محیط زیست)، مهیا کنند.

از آنجایی که تا سال ۲۰۵۰ میلادی ۷ نفر از ۱۰ نفر ساکن کره زمین، در شهرها زندگی خواهند کرد، برای ساخت شهرهای بهتر برای زندگی بهتر در آینده، باید امروز اقدام کنیم.

سوپربلاک منطقه ای از اراضی شهری است که توسط خیابان های شریانی محدود شده و وسعت آن، به اندازه مجموع چند بلوک های شهری معمولی است.

در این محدوده، شبکه راه محلی، در صورت وجود، فقط برای تأمین نیازهای محلی طراحی شده و مورد استفاده قرار می گیرد.

هدف از طراحی سوپر بلاک، به حداقل رساندن ترافیک درون آن، با هدایت وسایل نقلیه موتوری، به جاده های شریانی است.

اگرچه این کار در برخی موارد، منجر به کاهش نفوذپذیری عابرین پیاده هم می گردد.

طب سوزنی شهری، روشی جدید در شهرسازی است که در آن با گشودن انسدادهای موجود در شریان، چی یا نیروی زندگی یک شهر را به آن بر می گردانند.

در این روش، رویکرد احیای زندگی یک بافت شهری، می تواند در محیط های مصنوع موجود و یا توسعه های جدید اعمال شود و بسته به زمینه، می تواند شکل های مختلفی داشته باشد.

این رویکرد ممکن است برای ایجاد کانون های حیاتی فعالیت، یک فضای شهری یا فضای سبز با کیفیت تسهیل جابجایی و ارتباطات و یا دیگر موارد مناسب به کار رود.

جیمی لرنر (نظریه پرداز طب سوزنی شهری)، در خصوص این نظریه می گوید: یک شهر همانند تصویر نقاشی یک خانواده است. ممکن است شما بینی عموی خود را دوست نداشته باشید، اما شما هرگز تمام عکس خانوادگی خود را پاره نمی کنید. به همین منوال ما فقط نیاز داریم بخش های زشت شهرها را جذاب تر نماییم.

 شب مردگی چیست؟

 بیانگر کاهش قابل توجه جمعیت ساکن در یک منطقه در طی شب نسبت به جمعیت حاضر در همان منطقه در طول روز است.

گسترش تدریجی تغییر کاربری واحدهای مسکونی به کاربری‌های اقتصادی و اداری در هسته مرکزی شهر منجر به کاهش جمعیت ساکن در محدوده مرکزی و استقرار جمعیت مازاد در پیرامون شهر و در نهایت پراکندگی نامتوازن جمعیت در مناطق و محله های مختلف شده است.

طبق برآوردها جمعیت ساکن در هسته مرکزی شهرها در سال‌های اخیر کاهش یافته است، جمعیت این منطقه ها در طول روز چندین برابر جمعیت ساکن در شب آن میباشد، که نشان از خطر تشدید شب‌مردگی در منطقه مرکزی شهرها دارد. این وضعیت که در نتیجه بی‌توجهی به بازسازی بافت فرسوده از یک سو و اهمال مدیریت شهری در صدور مجوزهای تغییر کاربری از سوی دیگر رخ داده است، در صورت تشدید می‌تواند مشکلات شدید رفاهی، فرهنگی و امنیتی برای شهر ایجاد کند.

✍اقداماتی موثر برای جلوگیری از آن عبارتند از:

📌طرح مسکن اجتماعی

📌پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن در بافت فرسوده

📌تخفیف در عوارض شهرداری بافت فرسوده

📌تخفیف در تعرفه های نظام مهندسی بافت فرسوده

📌و .....

اما به نظر می‌رسد مقابله با این وضعیت تلاش بسیار جدی‌تری را می‌طلبد. این تلاش بایستی هم در زمینه اصلاحات در قوانین و مصوبات شهرداری برای مقابله با تغییر کاربری و هم در زمینه تسریع بهسازی در مناطق آسیب‌دیده اتفاق بیفتد. ه

بنظر می‌رسد پدافند غیرعامل می تواند نقش مهمی در اصلاح یا رفع این عدم اطمینان و ناامنی ضمنی ناشی از آن ایفا پدیده نماید. #مدیریت_شهری_هنر_تغییر_شهرها_از_وضعیت_موجود_به_وضعیت_مطلوب_است

📎 عواملی که باعث کسب این نتیجه خواهند شد عبارتند از:

 #تفکر_مبتنی_بر_آینده_نگری

 من به جایگاه شهرم در سال آینده فکر می‌کنم و بعد به این می‌اندیشم که شهر در ۲، ۵، ۱۰ و ۲۰ سال آینده کجا باید باشد. در ادامه نیز به این فکر می‌کنم برای اینکه در آینده در آن جایگاه باشیم، اکنون باید چکار کنیم.  

 #کاهش_دمای_شهر

 تغییر در نوع طراحی های شهری جهت خنک تر نمودن درجه هوایی که ناشی ازآسفالت معابر و حجم انبوه و متمرکز ساختمان‌ها در یک پهنه محدود است.

 #استراتژی_جنگل_شهری

بکار بردن استراتژی جنگل شهری که مکلف میشویم سالانه ۳۰۰۰ اصله درخت بکاریم. با این کار سایبان حاصل از درختان از ۲۰ به ۴۰ درصد خواهد رسید و همچنین موجب کاهش دمای مرکز شهر در حدود ۴ درجه سانتیگراد خواهد شد. البته درهمین ارتباط برای تامین آب مورد درختان، آب‌های سطحی را در مقیاس وسیع از طریق ایجاد مخازن در پارک‌ها، باغ‌ها و زمین‌های وسیع جمع آوری میگردد.

 #ارتقای_کیفیت_زندگی

هر سال هزاران نفر به جمعیت شهر اضافه می‌شود و بایستی پروژه‌های بزرگی برای جمعیت جدید طراحی نمود و حتی به حفظ سبک زندگی درمعرض خطر مردم نیز فکر می‌کنیم.

در کتابخانه‌ها و مراکز علمی اینترنت وای فای با سرعت بالا در اختیار همگان قرار گیرد.

 استفاده از کمپین تبدیل سطوح بتنی و آسفالت به فضای سبز و همچنین ساخت مسکن ارزان و خانه‌ای ویژه معلولین از دیگر اقدامات در شهر است.

البته این کارها با ساعت‌ها بحث و تبادل نظر با مشاوران در باره آینده شهر به‌دست خواهد آمد.

 #هدایت_زندگی_به_قلب_شهر

با برنامه‌ریزی‌های هدفمند میتوان شهروندان به‌ویژه جوانان علاقمند به سکونت دربرج‌های نزدیک به محل کارشان در مرکز شهر را سکونت داد.

در این صورا آن‌ها ترجیع می‌دهند با دوچرخه و یا پیاده به سر کارشان بروند و از محیط فرهنگی پیرامون مانند کافه، رستوران، تئاتر، نمایشگاه و جشنواره‌ها لذت ببرند و باعث رفع مشکلات ترافیکی خواهیم شد.

 #توجه_ویژه_به_حرکت_پیاده

تلاش برای بازگرداندن زندگی شهروندان به مرکز شهر و این کار با بهبود فضای عمومی، بهبود امکانات، تعریض پیاده‌روها، سنگفرش کردن آن‌ها بجای آسفالت و فراهم آوردن میز و صندلی در پیاده روها و .... امکان پذیر است.

استفاده از مبلمان شهری در بخش مرکزی شهر و این اقدامات مردم را به توقف و لذت بردن از فضا و پیاده روی ترغیب می‌کند.

تعریض پیاده راهها تا برای پیاده روی مردم مناسب باشد و باعث گردد در مناطق مرکزی شهر حدود ۵۰ درصد سفرها به‌صورت پیاده انجام گردد.

#رشد_هوشمند

جمع آوری داده‌ های شهری و به روزرسانی آنها تا بتوانیم بر اساس آن تغییرات شهر را در بازه طولانی مدت مطالعه کنیم و مطمئن شویم که در مسیر درست حرکت می کنیم.

 #دسترسی_آسان_به_خدمات

دسترسی آسان به خدمات و کاربری های مورد نیاز شهروندان باید تا حد ممکن سهل و آسان باشد. بطوری که زمان رسیدن به نزدیکترین خدمات و کاربری از هرنوعی برابر با ۳۰ دقیقه باشد.

🔴تعریف:

طرح توسعة منظومه روستایی، طرحی است که به منظور توسعة یکپارچه، هماهنگ، فراگیر و پایدارسکونتگاه های روستایی از طریق انتظام فضایی منظومه در قالب شبکه های محلی و ناحیه ای و با تاکید بر روابط و پیوندهای روستایی- شهری تدوین شده است.

🟠افزون بر این، محتوای این طرح بر ترغیب حکمروایی محلی از طریق مشارکت مردمی و تقویت فعالیت ها، روابط و مناسبات کارآمد اجتماعی-اقتصادی واحدهای سکونتگاهی منظومه، هم به لحاظ درونی و بینسکونتگاهی و هم از نظر برونی و بین منظومهای تاکید می ورزد.

🟡ماهيت طرح:

این طرح که با توجه به ابعاد و جنبه های محیط طبیعی – بوم شناختی، کالبدی- فضایی، فرهنگی-اجتماعی و اقتصادی- سیاسی، به شناخت ظرفیت ها و محدویت های توسعة همة مراکز و کانون های سکونتی و فعالیتی درون شبکه (در ارتباط با روابط درونی و برونی آنها) می پردازد، دارای ماهیت ییکپارچه و فرابخشی است

🔵جایگاه طرح:

طرح توسعة پایدار منظومه روستایی بر اساس بند ح مادة 491 قانون برنامة پنجم توسعه و ماده 72 و اسناد تفصیلی قانون برنامه ششم توسعه، در ذیل طرح آمایش استان و سایر طرح های فرادست تهیه میشود. این طرح به لحاظ جایگاه، طرح فرادست طرح های نقطه ای روستایی و طرح های دیگر (اعم از موضعی و موضوعی) در سطح منظومه قلمداد میگردد.